Calcula tu cuota mensual
Introduce importe, interés y plazo para estimar cuota, total pagado e intereses aproximados.
Por qué esta calculadora importa tanto
La compra de vivienda suele ser la mayor decisión financiera de una familia. Mirar solo la cuota es insuficiente si no entiendes el coste total y el capital que realmente construyes con cada pago.
Este análisis se vuelve mucho más útil cuando lo conectas con patrimonio neto y ahorro disponible. Solo así puedes valorar si la hipoteca acelera o frena tu acumulacion de riqueza.
La fórmula de la cuota hipotecaria (sistema francés)
La fórmula estándar para una hipoteca de cuota constante (sistema francés) es: Cuota = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], donde P es el capital prestado, r es el tipo de interés mensual (anual / 12) y n es el número total de cuotas.
Al principio la mayor parte de cada cuota va a intereses. Con el paso de los años, la proporción se invierte y la cuota empieza a amortizar más capital. Este fenómeno es fundamental para entender el coste real de alargar o acortar plazo.
- P = capital prestado (principal de la hipoteca).
- r = tipo de interés mensual en decimales (3,5% anual = 0,035 / 12).
- n = número total de cuotas mensuales (30 años = 360 cuotas).
- Total de intereses = (Cuota × n) - P.
Variables que cambian mucho el resultado
Pequeñas diferencias en tipo de interés o plazo alteran de forma sustancial el total pagado. Un 1% más de interés en una hipoteca de 250.000 euros a 30 años puede suponer más de 50.000 euros adicionales en intereses.
Alargar el plazo de 25 a 30 años reduce la cuota en unos 100-150 euros al mes, pero el coste acumulado de intereses puede subir más de 30.000 euros.
Amortización anticipada: ¿compensa?
Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente y, con el, los intereses futuros. Puedes reducir cuota (manteniendo plazo) o reducir plazo (manteniendo cuota). La segunda opción suele generar un ahorro mayor en intereses.
Sin embargo, no siempre conviene amortizar si el coste de la deuda es bajo y puedes invertir a una rentabilidad mayor. La decisión depende de tu cash flow, tu tolerancia al riesgo y tu tipo marginal de IRPF (la amortización puede tener beneficios fiscales si tu hipoteca es anterior a 2013).
Ejemplos prácticos: el coste real de la hipoteca
200.000 euros al 3% a 25 años. Cuota mensual de 948 euros, total devuelto 284.400 euros. Has pagado 84.400 euros en intereses, un 42% sobre el capital original.
La misma hipoteca al 4,5%. La cuota sube a 1.111 euros y el total a 333.300 euros. La diferencia de 1,5 puntos porcentuales te ha costado 48.900 euros más.
200.000 euros al 3% pero a 20 años. La cuota sube a 1.109 euros, pero el total baja a 266.160 euros. Pagas 18.240 euros menos en intereses que con 25 años.
Cómo se reparte cada cuota entre capital e intereses
En el sistema francés, cada cuota mantiene el mismo importe total durante toda la vida del préstamo, pero la proporción entre capital e intereses cambia radicalmente con el tiempo. En los primeros años, la mayor parte de la cuota son intereses sobre un capital pendiente todavía muy alto; en los últimos años, ocurre justo lo contrario.
Por eso amortizar anticipadamente al principio de la hipoteca tiene un impacto mucho mayor en el total de intereses pagados que hacerlo cerca del final: reduces capital pendiente en el momento en que ese capital todavía genera más intereses por delante.
Cómo comparar escenarios con criterio
No mires solo que cuota encaja este mes. Compara que pasa con tu ahorro restante, tu colchon de liquidez y la velocidad a la que aumenta tu patrimonio inmobiliario neto.
Una buena regla práctica: la cuota no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, y deberías mantener un fondo de emergencia de al menos 6 meses antes de firmar.
Lleva esta información a tu situación real
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Preguntas frecuentes
Es una estimación basada en una hipoteca de cuota constante (sistema francés). Los productos reales pueden incluir comisiones de apertura, seguros vinculados, gastos de tasación u otras condiciones no contempladas aquí.
Depende de tu liquidez, estabilidad de ingresos y estrategia patrimonial. Acortar plazo suele reducir el total de intereses de forma significativa, pero puede tensionar el cash flow mensual.
La fija te da certeza de cuota durante toda la vida del préstamo. La variable puede ser más barata inicialmente pero te expone a subidas del Euribor. La decisión depende de tu horizonte temporal, tu tolerancia al riesgo y el contexto de tipos.
Si el tipo de interés de la hipoteca es inferior a la rentabilidad esperada de tus inversiones (ajustada por riesgo e impuestos), matemáticamente es mejor invertir. Pero la tranquilidad de reducir deuda tiene un valor difícil de cuantificar.
Lo habitual es disponer del 20% del valor de la vivienda para la entrada más un 10-12% adicional para impuestos y gastos. Además, conviene mantener un colchón de seguridad de al menos 6 meses de gastos. Puedes ver el proceso completo en nuestra guía para comprar tu primera vivienda.