Antes de mirar pisos: ¿estás realmente preparado?
El primer error habitual no es financiero, es de secuencia: mirar pisos antes de saber si es el momento adecuado para comprar. Tres preguntas ayudan a ordenar esa decisión. ¿Tienes un fondo de emergencia de al menos 6 meses de gastos, aparte del dinero destinado a la entrada? ¿Tu situación laboral es razonablemente estable a 2-3 años vista? ¿Piensas quedarte en esa zona al menos 5-7 años?
Esa última pregunta suele infravalorarse. Los gastos de comprar y vender una vivienda (impuestos, notaría, comisión de agencia si vendes) pueden suponer fácilmente un 15-20% del valor del inmueble entre ambas operaciones. Si te planteas mudarte en 2-3 años, alquilar puede salir más barato que comprar y vender en ese plazo tan corto.
Cuánto puedes gastar realmente (no cuánto te preaprueba el banco)
Los bancos suelen preaprobar hipotecas hasta el límite de lo que consideran asumible según sus propios criterios de riesgo, que no siempre coinciden con lo que es cómodo para tu vida real. La regla práctica más usada es que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, incluyendo ya otras deudas que puedas tener.
Usa el simulador de hipoteca con distintos escenarios de importe, tipo y plazo antes de fijar un presupuesto de búsqueda. Es mucho más barato ajustar expectativas en una hoja de cálculo que descubrir después de la reserva que la cuota te ahoga.
Cuánto ahorro necesitas de verdad: entrada más gastos
La gran mayoría de entidades financian como máximo el 80% del valor de tasación o compraventa (el que sea menor), lo que significa que necesitas cubrir tú el 20% restante con ahorro propio. Sobre una vivienda de 250.000 euros, eso son 50.000 euros solo de entrada.
A eso hay que sumar los gastos de la operación, que suelen rondar entre el 10% y el 12% adicional del precio: impuestos (ITP en segunda mano o IVA en obra nueva), notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. Sobre esos mismos 250.000 euros, estamos hablando de otros 25.000-30.000 euros. En total, el ahorro necesario ronda el 30-32% del precio de la vivienda, no el 20% que mucha gente asume de entrada.
- Entrada mínima habitual: 20% del precio de compra o tasación (el menor de los dos).
- Impuestos: ITP (segunda mano, 6-10% según comunidad) o IVA (obra nueva, 10% en general).
- Notaría y registro: aproximadamente 1-1,5% del precio, según el importe de la escritura.
- Gestoría y tasación: entre 300 y 600 euros habitualmente, según la entidad y la gestoría elegida.
Vivienda nueva vs segunda mano: diferencias que importan
La vivienda nueva (obra nueva) tributa por IVA, con un tipo general del 10% en toda España, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía por comunidad autónoma. La vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía mucho más entre comunidades, típicamente entre el 6% y el 10% del precio.
Más allá de la fiscalidad, la obra nueva suele implicar menos reformas inmediatas y garantías legales sobre la construcción, pero un precio por metro cuadrado más alto y menos margen de negociación. La segunda mano permite negociar el precio con más margen, pero exige revisar con cuidado el estado del inmueble y, en edificios antiguos, si existe la Inspección Técnica del Edificio (ITE) al día y si hay derramas previstas para reformas comunitarias.
El proceso paso a paso, en orden
Paso 1: define presupuesto y consigue una preaprobación hipotecaria orientativa antes de hacer ofertas serias, para no perder tiempo mirando algo fuera de tu rango real.
Paso 2: cuando encuentres la vivienda, negocia el precio y firma un contrato de arras (normalmente arras penitenciales), entregando una señal (habitualmente el 10% del precio) que se pierde si te retiras sin causa justificada, o que el vendedor debe devolver duplicado si es él quien se retira.
Paso 3: solicita formalmente la hipoteca a una o varias entidades, aporta la documentación (nóminas, contrato laboral, declaración de la renta, extractos bancarios) y espera la tasación oficial del inmueble, que el banco exige antes de aprobar el importe final.
Paso 4: revisa la oferta vinculante de la hipoteca (FEIN) con calma, al menos 10 días antes de firmar, tal como exige la normativa hipotecaria vigente en España, y compárala con otras entidades si hay margen.
Paso 5: firma en notaría, tanto la escritura de compraventa como la de préstamo hipotecario si la financias, y procede a la inscripción registral de la propiedad a tu nombre.
Hipoteca fija o variable para tu primera vivienda
La hipoteca fija te da certeza total sobre la cuota durante toda la vida del préstamo, algo especialmente valioso en una primera compra donde tu margen de maniobra financiero suele ser más ajustado. La variable puede resultar más barata al inicio, pero te expone a que la cuota suba si el Euribor sube en el futuro.
Para profundizar en esta decisión con cifras concretas, y entender el reparto entre capital e intereses a lo largo de los años, revisa nuestra guía completa del simulador de hipoteca.
Errores frecuentes de quien compra por primera vez
Una pareja ahorra 60.000 euros y los usa por completo en la entrada de una vivienda de 250.000 euros, sin dejar colchón de emergencia. A los cuatro meses, uno de los dos pierde temporalmente su empleo, y sin ahorro de respaldo, cada gasto imprevisto (una avería, un gasto médico) se convierte en una crisis. La regla de mantener un fondo de emergencia aparte de la entrada no es un capricho: es lo que evita que un imprevisto normal se convierta en un problema grave justo cuando acabas de asumir tu mayor deuda.
Checklist final antes de firmar
Antes de firmar, conviene repasar una lista concreta de comprobaciones que evitan sorpresas caras después: revisar las cargas registrales del inmueble (que esté libre de hipotecas o embargos previos no cancelados), confirmar si hay derramas comunitarias aprobadas o previstas, comprobar el certificado energético, y verificar que la superficie escriturada coincide con la real.
Conecta esta decisión con tu patrimonio neto completo antes de firmar: una vivienda no debería absorber toda tu capacidad de ahorro futura, sino integrarse en un plan patrimonial más amplio que incluya inversión y un colchón de liquidez.
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Preguntas frecuentes
Como referencia práctica, entre el 30% y el 32% del precio de la vivienda: un 20% de entrada que el banco no suele financiar, más un 10-12% adicional en impuestos y gastos de la operación.
Existen hipotecas al 90-100% para casos concretos (funcionarios, avalistas con garantías adicionales, viviendas propiedad del propio banco), pero suelen implicar más requisitos, un avalista o condiciones menos favorables. La opción más sólida sigue siendo ahorrar el 20% antes de comprar.
Depende sobre todo de tu horizonte de permanencia y de la relación entre precio de compra y alquiler en tu zona. Si no piensas quedarte al menos 5-7 años, los gastos de comprar y vender suelen hacer que alquilar sea más eficiente en ese plazo.
Es un contrato previo a la escritura en el que entregas una señal (habitualmente el 10% del precio) para reservar la vivienda. Si te retiras sin causa justificada, pierdes esa señal; si se retira el vendedor, debe devolvértela duplicada, salvo que el contrato pacte otra cosa.
Desde que firmas las arras hasta la firma notarial final suelen pasar entre 4 y 8 semanas, dependiendo de la rapidez de la tasación, la aprobación bancaria y la disponibilidad de la notaría, aunque puede alargarse si hay incidencias registrales.
Sí: comprueba si el edificio tiene la Inspección Técnica del Edificio (ITE) en regla y si existen derramas aprobadas o previstas para reformas de fachada, ascensor o instalaciones, ya que pasarán a ser tu responsabilidad tras la compra.
No necesariamente. Es el máximo que el banco está dispuesto a prestarte según su propio criterio de riesgo, que no siempre coincide con una cuota cómoda para tu vida real. Usa la regla del 30-35% de tus ingresos netos como límite propio, no la preaprobación bancaria.